«Βιώνουμε αυτή τη στιγμή μια στεγαστική κρίση και πρέπει να δράσουμε, σήμερα δίνουμε τα εργαλεία που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τα κράτη μέλη», επεσήμανε.
Όπως είπε ο Επίτροπος Γιόργκενσεν, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέρος του προβλήματος: «για κάποιους είναι ευκαιρία να ταξιδέψουν, όμως βλέπουμε περιοχές και πόλεις που έχει υπάρξει αύξηση η οποία οδήγησε στον εκτοπισμό των πολιτών και στην αύξηση των τιμών που είναι κάτι το απαράδεκτο. Οι αριθμοί λένε την αλήθεια: 59% αύξηση των τιμών στο Βερολίνο, 71% Μαδρίτη, 103% στη Λισαβόνα. Οι άνθρωποι με κανονικές δουλειές, νοσηλευτές, δάσκαλοι, αστυνομικοί, δε μπορούν να ζουν κατοικούν που υπηρετούν, το σπίτι δε θα έπρεπε να είναι ένα αγαθό», πρόσθεσε.
«Υπάρχει το πρόβλημα και εμείς λέμε ότι έχουμε τα εργαλεία για το πώς μπορούμε να το λύσουμε σεβόμενοι την αρχή της αναλογικότητας», τόνισε ο Επίτροπος, υπογραμμίζοντας σχετικά με τον Κανονισμό ότι «δεν αποφασίζουμε εμείς στις Βρυξέλλες τι θα κάνουν τα κράτη μέλη, αλλά οφείλουμε να παρέχουμε τα εργαλεία ώστε αν επιθυμούν, να δράσουν».
Η στεγαστική πολιτική παραμένει κατά κύριο λόγο εθνική, περιφερειακή και τοπική αρμοδιότητα, ωστόσο, όπως αναφέρει η Επιτροπή, μέτρα που περιορίζουν την παροχή υπηρεσιών βραχυχρόνιας μίσθωσης ή την απόκτηση και χρήση ακίνητης περιουσίας ενδέχεται να επηρεάζουν τις ελευθερίες της εσωτερικής αγοράς, όπως την ελευθερία εγκατάστασης, την ελεύθερη παροχή υπηρεσιών και την ελεύθερη κυκλοφορία κεφαλαίων, και έτσι εμπίπτουν στο πεδίο του ενωσιακού δικαίου.
Η πρόταση θεσπίζει, για πρώτη φορά σε επίπεδο ΕΕ, κοινή μεθοδολογία ώστε μια αρχή να μπορεί να χαρακτηρίσει μια περιοχή ως «υπό στεγαστική πίεση», κάτι που είναι προϋπόθεση για τη λήψη μέτρων. Η μέθοδος λειτουργεί σε δύο στάδια και ξεκινά με έναν προκαταρκτικό έλεγχο βάσει του δείκτη τιμής προς εισόδημα (PTI), για να διαπιστωθεί εάν οι τιμές κατοικιών καθίστανται λιγότερο προσιτές σε σχέση με τα εισοδήματα, και ακολουθεί μια λεπτομερέστερη αξιολόγηση των συνθηκών της τοπικής αγοράς κατοικίας, συμπεριλαμβανομένων της προσφοράς και ζήτησης καθώς και των δημογραφικών και πληθυσμιακών τάσεων. Ο συνδυασμός αυτός εξηγείται από το γεγονός ότι οι περιφερειακοί ή εθνικοί μέσοι όροι συχνά ενσωματώνουν στοιχεία τοπικού ενδιαφέροντος, συνδυάζοντας την κοινή ενωσιακή μεθοδολογία με τοπικά δεδομένα και τοπική λήψη αποφάσεων.
Συνολικά, ο χαρακτηρισμός βασίζεται σε τρία σωρευτικά κριτήρια:
Α. Δείκτης τιμής προς εισόδημα (price-to-income ratio). Ο λόγος της αντιπροσωπευτικής τιμής μιας κατοικίας μέσου μεγέθους στην περιοχή προς το αντιπροσωπευτικό κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα πρέπει να είναι ίσος ή μεγαλύτερος του 8, δηλαδή να απαιτούνται τουλάχιστον οκτώ έτη διαθέσιμου εισοδήματος για την αγορά κατοικίας μέσου μεγέθους στο τοπικό απόθεμα κατοικιών.
Β. Ανοδική τάση. Ο δείκτης τιμής προς εισόδημα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά την τελευταία δεκαετία διαθέσιμων στοιχείων. Αν ο δείκτης φτάνει ή ξεπερνά το 10, η προϋπόθεση της ανοδικής τάσης δεν απαιτείται πλέον, καθώς η ίδια η στάθμη θεωρείται επαρκής ένδειξη.
Γ. Μη αναμενόμενη αποκλιμάκωση. Η αρχή πρέπει να τεκμηριώσει ότι, χωρίς παρέμβαση, η πίεση δεν αναμένεται να υποχωρήσει τα επόμενα τρία έτη, βάσει αξιολόγησης τριών παραγόντων: (i) πληθυσμιακή δυναμική, (ii) προσφορά στέγης, (iii) ζήτηση στέγης.
Τα δεδομένα πρέπει να είναι αντικειμενικά, διαφανή, επαληθεύσιμα και σύμφωνα με στατιστικές αρχές, ο υπολογισμός θα πρέπει βασίζεται σε στοιχεία, όρια, δείκτες και μεθοδολογία, τα οποία η Κομισιόν μπορεί να αναπροσαρμόζει με κατ' εξουσιοδότηση πράξεις όταν αντικειμενικές εξελίξεις το επιβάλλουν. Οι αρχές μπορούν να χρησιμοποιούν εναλλακτικά, πιο λεπτομερή δεδομένα, εφόσον αποδεικνύουν συνέπεια με τα οριζόμενα όρια, ενώ και η ίδια η Κομισιόν θα διαθέτει επικαιροποιημένες εκτιμώμενες σειρές δεδομένων μέσω της υφιστάμενης βάσης Mapadomo, χωρίς να δημιουργείται νέα ξεχωριστή ψηφιακή υποδομή.
Σύμφωνα με ευρωπαίο αξιωματούχο που μίλησε στο ΚΥΠΕ, σκοπός είναι στο μέλλον αυτή η βάση όταν καταρτιστεί είναι να είναι ανοιχτή στην πρόσβαση και με εργαλείο που θα την καθιστά προσβάσιμη.
Διευκρινίζεται ότι το γεωγραφικό πεδίο μιας περιοχής υπό πίεση μπορεί να αντιστοιχεί σε συνοικίες, δήμους, μητροπολιτικές περιοχές, λειτουργικές αστικές περιοχές, αστικά συγκροτήματα, αγροτικές περιοχές ή τμήματά τους, ενώ μπορεί να είναι ακόμη και μικρότερο από τη στατιστική μονάδα στην οποία είναι διαθέσιμα τα δεδομένα (NUTS-3). Σημειώνεται ότι ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής ως υπό πίεση δεν συνεπάγεται αυτόματα τη λήψη μέτρων, αλλά η απόφαση αυτή παραμένει στη διακριτική ευχέρεια της αρμόδιας εθνικής αρχής, η οποία πρέπει επιπλέον να αποδείξει αιτιώδη σύνδεση, αναγκαιότητα και αναλογικότητα του συγκεκριμένου μέτρου.
«Για πρώτη φορά στην Ευρώπη, θεσπίζουμε τεχνικά κριτήρια για τον ορισμό του τι συνιστά περιοχή υπό στεγαστική πίεση, κάτι που θα δώσει στους δημάρχους τη νομική ασφάλεια και τα εργαλεία για να δράσουν με μέτρα που μπορεί να είναι δικαιολογημένα, αναγκαία και αναλογικά», είπε η Εκτελεστική Αντιπρόεδρος Τερέσα Ριμπέρα.
Σημείωσε πως «σε ορισμένους από τους πιο δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και κέντρα πόλεων της Ευρώπης, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να αντιστοιχούν έως και στο 20% των κατοικιών», κάτι που επηρεάζει τις τιμές και τα ενοίκια στην περιοχή. Η Ριμπέρα υπογράμμισε ότι η Επιτροπή «δεν επιβάλλει υποχρεώσεις» και ότι «το εάν θα υπάρξει δράση, και ποια μέτρα θα χρησιμοποιηθούν, παραμένει αποκλειστικά ζήτημα της αρμόδιας αρχής βάσει του εθνικού δικαίου».
Η πρόταση δεν εναρμονίζει τη στεγαστική πολιτική, ούτε δημιουργεί νέο δικαίωμα των αρμόδιων αρχών να περιορίζουν την πρόσβαση σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή την απόκτηση - χρήση ακινήτων, καθώς δεν επιβάλλει, ούτε συνιστά, τη λήψη τέτοιων μέτρων. Αντ' αυτού, θεσπίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες οι αρχές μπορούν να λαμβάνουν μέτρα που ήδη διαθέτουν βάσει εθνικού δικαίου, ώστε αυτά να είναι συμβατά με το ενωσιακό δίκαιο.
Οι βασικές καινοτομίες είναι η κοινή μεθοδολογία για την τεκμηρίωση της «στεγαστικής πίεσης» σε μια περιοχή, με ενιαία κριτήρια σε επίπεδο ΕΕ αντί για τις σημερινές αποκλίνουσες εθνικές προσεγγίσεις, και η κατάργηση της υποχρέωσης κοινοποίησης για μέτρα βραχυχρόνιας μίσθωσης που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του νέου Κανονισμού, καθώς θα εφαρμόζεται αντί της Οδηγίας για αυτά τα μέτρα.
Επιπλέον φέρνει κοινές απαιτήσεις αναλογικότητας, διαφάνειας, διάρκειας και περιοδικής επανεξέτασης για κάθε μέτρο που θεσπίζεται. Προβλέπεται ρητή εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τυχόν περιορισμούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τις εθνικές αρχές να έχουν πάντα τη δυνατότητα να θέσουν αυστηρότερα όρια. Ο Κανονισμός προβλέπει τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα δεδομένα του οποίου θα τροφοδοτούν την τεκμηρίωση, ενώ συνοδεύεται από Σύσταση της Κομισιόν για μέτρα αύξησης της προσφοράς στέγης σε περιοχές υπό πίεση, η οποία επικεντρώνεται στη διαρθρωτική αύξηση προσφοράς παράλληλα με τον περιορισμό της ζήτησης.
Η πρόταση του Κανονισμού ξεκαθαρίζεται ότι με κανέναν τρόπο δεν θίγει γενικούς κανόνες ιδιοκτησίας, κληρονομιάς, ενοικιοστασίου, φορολογίας, πολεοδομίας ή δόμησης, εφόσον αυτοί δεν στοχεύουν ειδικά στη διαφύλαξη προσιτής στέγασης.
Επιπλέον, η Κομισιόν διευκρινίζει ότι δεν καθορίζει η ίδια ποιές περιοχές αντιμετωπίζουν στεγαστική πίεση, καθώς αυτό παραμένει ευθύνη της κάθε αρμόδιας εθνικής, περιφερειακής ή τοπικής αρχής, η οποία εφαρμόζει την κοινή μεθοδολογία στη δική της τοπική αγορά κατοικίας. Η σχετική αξιολόγηση απαιτείται μόνο όταν μια αρχή σκοπεύει να εισαγάγει περιορισμούς βάσει του νέου Κανονισμού.
Ορισμένα κράτη μέλη έχουν ήδη λάβει μέτρα για την άμβλυνση των πιέσεων αυτών, αντιμετωπίζοντας, ωστόσο, νομικές προκλήσεις ως προς τη συμβατότητά τους με το δίκαιο της ΕΕ, μέτρα τα οποία δεν θα κρίνει ή θα απορρίψει ο νέος Κανονισμός.
Ο Κανονισμός καλύπτει δύο κατηγορίες μέτρων που οι αρμόδιες αρχές, εθνικές, περιφερειακές ή τοπικές, θα μπορούν να υιοθετήσουν, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις μη διάκρισης, αναγκαιότητας και αναλογικότητας. Πρώτη κατηγορία οι περιορισμοί στις υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών που δεν αποτελούν κύρια κατοικία, με στόχευση σε δραστηριότητα που, λόγω κλίμακας, συχνότητας ή εμπορικού χαρακτήρα, μειώνει τη διαθεσιμότητα στέγης για μακροχρόνια κατοίκηση. Οι αρχές οφείλουν παράλληλα να εφαρμόζουν και να επιβάλλουν τον Κανονισμό 2024/1028 (καταχώριση, αναστολή/ανάκληση αριθμών εγγραφής, αφαίρεση μη συμμορφούμενων καταχωρίσεων).
Η δεύτερη αφορά περιορισμούς στην απόκτηση ή χρήση γης και ακινήτων που δεν προορίζονται για κύρια κατοικία. Ενδεικτικά αναφέρονται οι περιορισμοί στη μη-κύρια χρήση κατοικίας, απαιτήσεις δέσμευσης προσιτών ακινήτων για ιδιοκατοίκηση ή για συγκεκριμένες κατηγορίες νοικοκυριών (π.χ. πρώτη αγορά κατοικίας, χαμηλά/μεσαία εισοδήματα), μέτρα κατά της μακροχρόνιας κενότητας κατοικιών, υποχρεώσεις δήλωσης προβλεπόμενης χρήσης πριν την αγορά, ή απαγόρευση αλλαγής χρήσης από κατοικία σε εμπορική ή και επαγγελματική χρήση.
Το πλαίσιο προτρέπει τις αρχές να εξετάζουν πρώτα λιγότερο περιοριστικά εργαλεία, όπως ποσοτικά ανώτατα όρια, ρήτρες μεταβατικής προστασίας κεκτημένων δικαιωμάτων, εξαιρέσεις για αποφυγή αδικαιολόγητης ταλαιπωρίας ή φορολογικά κίνητρα, πριν από απόλυτες απαγορεύσεις. Οι περιορισμοί σε αγορές ακινήτων θα ισχύουν μόνο για αποκτήσεις μετά την ημερομηνία εφαρμογής του μέτρου, χωρίς αναδρομική ισχύ.
Κάθε μέτρο θα πρέπει να τεκμηριώνεται με αντικειμενικά στοιχεία ότι η δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ή η μη-κύρια χρήση ακινήτων είχε σημαντική δυσμενή επίδραση στη διαθεσιμότητα ή προσιτότητα στέγης επί τουλάχιστον τρία έτη πριν τη θέσπισή του, καθώς και ότι λιγότερο περιοριστικά μέτρα δεν θα ήταν εξίσου αποτελεσματικά. Το μέτρο θα ισχύει για διάστημα έως πέντε έτη με δυνατότητα ανανέωσης κατόπιν επανεξέτασης, και θα δημοσιοποιείται πλήρως πριν τεθεί σε ισχύ, μαζί με την αιτιολόγηση και το ακριβές γεωγραφικό πεδίο εφαρμογής του. Επιπλέον, προβλέπεται πρόσβαση σε αποτελεσματική δικαστική προστασία για όσους θίγονται.
Η Κομισιόν σημειώνει ότι στόχος είναι τα τοπικά μέτρα να είναι καλύτερα στοχευμένα, να τεκμηριώνονται καλύτερα και να συνοδεύονται από μέτρα αύξησης της προσφοράς κατοικιών, προς όφελος τόσο των κατοίκων όσο και των επενδυτών και ιδιοκτητών ακινήτων που δραστηριοποιούνται σε πολλαπλές τοπικές αγορές, οι οποίοι θα επωφεληθούν από μεγαλύτερη σαφήνεια στο νομικό πλαίσιο της ΕΕ.
Η νομοθετική πρόταση συνοδεύεται από Σύσταση της Επιτροπής για την προσιτή τιμή και την προσφορά κατοικιών σε περιοχές υπό στεγαστική πίεση. Στόχος της είναι να στηρίξει τις αρχές στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών εκεί όπου υπάρχει μεγαλύτερη ανάγκη, μεταξύ άλλων μέσω ταχύτερου σχεδιασμού και αδειοδότησης για νέες κατασκευές, ανακαινίσεις και αναδιαμόρφωση κτιρίων, καθώς και διευκόλυνσης επενδύσεων. Οι αρχές ενθαρρύνονται να επικεντρώσουν αυτές τις προσπάθειες μέσω Σχεδίων Επιτάχυνσης Στέγασης.
Η πρόταση θα εξεταστεί από το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και το Συμβούλιο στο πλαίσιο της συνήθους νομοθετικής διαδικασίας. Η Επιτροπή προβλέπει αξιολόγηση της εφαρμογής του Κανονισμού το νωρίτερο πέντε έτη μετά την έναρξη ισχύος του.
Ακολουθήστε το Tothemaonline.com στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Την εκτίμηση ότι «είμαστε έτοιμοι, ως έχουν τα δεδομένα, να επαναρχίσουν οι συνομιλίες, από εκεί που διακόπηκαν στο Κραν Μοντανά» , εξέφρασε ο Πρόεδρος της Δημοκρατίας Νίκος Χριστοδουλίδης, την Τετάρτη μετά την περίπου μίας ώρας συνάντηση που είχε με τον ηγέτη των Τουρκοκυπρίων Τουφάν Έρχιουρμαν.
