Πρόκειται για το Σχέδιο Παραχώρησης δικαιώματος ανέγερσης νέας κατοικίας, το οποίο επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη δημιουργία μιας επιπλέον μονάδας κατοικίας σε υφιστάμενη οικιστική ανάπτυξη.
Και εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο στοιχείο, δεν μιλάμε αποκλειστικά για έναν επιπλέον όροφο πάνω από το πατρικό σπίτι. Το δικαίωμα μπορεί να αξιοποιηθεί με διαφορετικούς τρόπους, ανάλογα με το ακίνητο και τις πολεοδομικές δυνατότητες.
Το νέο σπίτι μπορεί να φτάσει μέχρι τα 150 τ.μ., ενώ σε μεγαλύτερα οικόπεδα, υπό προϋποθέσεις, μπορεί να αγγίξει τα 180 τ.μ.
Δεν χρειάζεται απαραίτητα να «σηκώσετε» όροφο
Το Σχέδιο δίνει τρεις βασικές επιλογές.
Η νέα κατοικία μπορεί να δημιουργηθεί σε όροφο υφιστάμενης εγκεκριμένης κατοικίας, εντός του κελύφους της υφιστάμενης οικοδομής, για παράδειγμα με αξιοποίηση μέρους υπόστεγου χώρου στάθμευσης, ή με προσθήκη στην κατοικία.
Υπάρχει επίσης η δυνατότητα να ανεγερθεί στον ελεύθερο χώρο του ίδιου τεμαχίου ή οικοπέδου, εφόσον βέβαια υπάρχει αυτή η δυνατότητα.
Με απλά λόγια, μία οικογένεια που δεν μπορεί ή δεν θέλει να χτίσει πάνω από το υφιστάμενο σπίτι ενδέχεται να μπορεί να αξιοποιήσει το δικαίωμα διαφορετικά, δημιουργώντας για παράδειγμα μια νέα μονάδα στον διαθέσιμο χώρο του οικοπέδου.
Μέχρι 150 τ.μ.: Πότε μπορεί να φτάσει στα 180 τ.μ.
Η βασική πρόνοια του Σχεδίου προβλέπει ότι η νέα μονάδα κατοικίας μπορεί να έχει δομήσιμο εμβαδόν μέχρι 150 τετραγωνικά μέτρα.
Υπάρχει, όμως, εξαίρεση για μεγαλύτερα ακίνητα.
Εάν το τεμάχιο ή οικόπεδο έχει καθαρό εμβαδόν τουλάχιστον 1.000 τ.μ., η νέα κατοικία μπορεί να φτάσει μέχρι τα 180 τ.μ., ανάλογα με τις ανάγκες των μελών της οικογένειας.
Αυτό σημαίνει ότι τα 180 τ.μ. δεν αποτελούν αυτόματο δικαίωμα για όλους, αλλά το ανώτατο όριο που μπορεί να δοθεί στις συγκεκριμένες περιπτώσεις.
Πρέπει να είναι νόμιμη η υφιστάμενη κατοικία
Υπάρχει μία βασική προϋπόθεση που πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι.
Η υφιστάμενη κατοικία πρέπει να υφίσταται νόμιμα κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του Σχεδίου και να διαθέτει όλες τις απαιτούμενες άδειες, δηλαδή τόσο πολεοδομική άδεια όσο και άδεια οικοδομής.
Θα πρέπει επίσης να έχουν ολοκληρωθεί οι παραχωρήσεις που είχαν επιβληθεί μέσω σχετικών όρων, όπως αυτές που αφορούν οδικό δίκτυο ή χώρους πρασίνου.
Το Σχέδιο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών που ήδη υφίστανται.
Ποιοι μένουν εκτός του Σχεδίου
Το δικαίωμα δεν εφαρμόζεται σε κάθε ακίνητο και σε κάθε περιοχή.
Εξαιρούνται οι διατηρητέες οικοδομές και οι Περιοχές Ειδικού Χαρακτήρα, καθώς και οικιστικά διαμερίσματα σε υφιστάμενες πολυκατοικίες και κατοικίες που αποτελούν μέρος υφιστάμενων ενιαίων οικιστικών αναπτύξεων.
Εκτός βρίσκονται επίσης τεμάχια εκτός Ορίου Ανάπτυξης, ακίνητα σε Τουριστικές Ζώνες, καθώς και περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές, προστατευόμενα τοπία, περιοχές προστασίας της φύσης και Ελεγχόμενες Περιοχές με βάση τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο.
Δεν υπάρχει χώρος για πάρκινγκ; Υπάρχει εναλλακτική
Ένα πρακτικό πρόβλημα, ιδιαίτερα σε παλαιότερα ή μικρότερα οικόπεδα, μπορεί να είναι η αδυναμία δημιουργίας των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης για τη νέα κατοικία.
Σε αυτές τις περιπτώσεις προβλέπεται η δυνατότητα ενεργοποίησης του μηχανισμού εξαγοράς των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης.
Το τίμημα καθορίζεται στις €2.000, ή σε χαμηλότερο ποσό εάν αυτό προβλέπεται από σχετική Εντολή του Υπουργού Εσωτερικών.
Η κρίσιμη ημερομηνία: 31 Δεκεμβρίου 2027
Όσοι ενδιαφέρονται θα πρέπει να έχουν κατά νου ότι το μέτρο έχει συγκεκριμένη διάρκεια.
Το Σχέδιο ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2027 και καλύπτει τις αιτήσεις που θα υποβληθούν στην αρμόδια Πολεοδομική Αρχή μέχρι τη συγκεκριμένη ημερομηνία.
Αρμόδιος για την εξέταση της αίτησης είναι ο Προϊστάμενος του Τομέα Πολεοδομικής Αδειοδότησης του οικείου Επαρχιακού Οργανισμού Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ).
Πήρατε πολεοδομική άδεια; Έχετε έναν χρόνο για το επόμενο βήμα
Χρειάζεται προσοχή και στις προθεσμίες μετά την έγκριση.
Αφού εξασφαλιστεί η πολεοδομική άδεια, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να υποβάλει αίτηση για άδεια οικοδομής μέσα σε έναν χρόνο από την ημερομηνία που του κοινοποιήθηκε η χορήγηση της πολεοδομικής άδειας.
Εάν η προθεσμία περάσει χωρίς να γίνει η αίτηση, η πολεοδομική άδεια καθίσταται ανενεργός.
Τρία χρόνια η πολεοδομική άδεια
Η πολεοδομική άδεια που θα εκδίδεται στο πλαίσιο του Σχεδίου θα έχει διάρκεια που δεν θα υπερβαίνει τα τρία χρόνια.
Κατά κανόνα δεν θα επιδέχεται παράταση. Εξαίρεση μπορεί να υπάρξει εάν οι εργασίες βρίσκονται ήδη σε ενεργό εκτέλεση και έχουν φτάσει σε τέτοιο στάδιο ώστε η ανάπτυξη να θεωρείται μη αναστρέψιμη.
Μπορείτε να χτίσετε και μετά να πουλήσετε;
Εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες δικλείδες του Σχεδίου.
Στην πολεοδομική άδεια θα περιλαμβάνεται όρος για εγγραφή περιοριστικής σύμβασης στον τίτλο ιδιοκτησίας για δέκα χρόνια.
Για αυτή την περίοδο, η νέα κατοικία δεν θα μπορεί να πωληθεί ή να μεταβιβαστεί. Η εξαίρεση που προβλέπεται είναι η κληρονομική διαδοχή.
Άρα, η λογική είναι ξεκάθαρη: το πρόσθετο δικαίωμα δίνεται για να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και όχι για τη δημιουργία ενός ακινήτου με σκοπό την άμεση μεταπώλησή του.
Έχετε ήδη επωφεληθεί από άλλο Σχέδιο; Δεν αποκλείεστε απαραίτητα
Μία σημαντική λεπτομέρεια είναι ότι η προηγούμενη αξιοποίηση άλλου κινήτρου ή στεγαστικού Σχεδίου δεν αποκλείει αυτομάτως έναν ιδιοκτήτη από το νέο μέτρο.
Το νέο Σχέδιο μπορεί να αξιοποιηθεί εφόσον το προηγούμενο κίνητρο από το οποίο επωφελήθηκε ο αιτητής δεν αφορούσε παραχώρηση πρόσθετου συντελεστή δόμησης.
Τι γίνεται όταν υπάρχουν συνιδιοκτήτες
Το επίσημο Q&A του Υπουργείου δίνει απάντηση και σε ένα θέμα που μπορεί να αφορά αρκετές οικογενειακές περιουσίες, τη συνιδιοκτησία.
Σε περίπτωση που υπάρχει συνιδιοκτήτης και δεν υπάρχει η υπογραφή του, αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η αίτηση δεν μπορεί καν να εξεταστεί.
Σύμφωνα με το Υπουργείο, είναι δυνατόν να ενεργοποιηθούν οι πρόνοιες του άρθρου 90 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου και, με τη σύμφωνη γνώμη του Διευθυντή Πολεοδομίας, να επιτραπεί η εξέταση της αίτησης.
Τι σημαίνει τελικά για μια οικογένεια
Η ουσία του μέτρου γίνεται πιο κατανοητή μέσα από ένα απλό παράδειγμα.
Ένα ζευγάρι γονέων διαθέτει το δικό του σπίτι και θέλει να βοηθήσει το παιδί του να στεγαστεί. Αντί το παιδί να πρέπει να αγοράσει από την αρχή γη και στη συνέχεια να χτίσει, μπορεί –εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις– να αξιοποιηθεί η οικογενειακή περιουσία για τη δημιουργία μιας νέας μονάδας κατοικίας.
Αυτή μπορεί να βρίσκεται πάνω από το πατρικό, δίπλα από αυτό ή σε διαθέσιμο χώρο του ίδιου οικοπέδου, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και το τι μπορεί να εγκριθεί πολεοδομικά.
Το Σχέδιο, βέβαια, δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης αποκτά αυτομάτως δικαίωμα να χτίσει ακόμη 150 ή 180 τ.μ. Υπάρχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις, εξαιρέσεις, διαδικασίες και χρονικά όρια.
Για οικογένειες όμως που διαθέτουν ήδη κατάλληλη ακίνητη περιουσία, μπορεί να αποτελέσει μια διαφορετική επιλογή απέναντι στο μεγάλο κόστος αγοράς οικοπέδου και να επιτρέψει στην επόμενη γενιά να δημιουργήσει το δικό της σπίτι αξιοποιώντας την περιουσία που ήδη υπάρχει στην οικογένεια.
