Τα τελευταία χρόνια οι τιμές κατοικιών στην Κύπρο έχουν πάρει την ανηφόρα, κάτι που δυσχεραίνει ακόμα περισσότερο την κατάσταση, ειδικότερα για όσους δεν διαθέτουν οικογενειακή γη ή οικόπεδο και η αγορά κατοικίας αποτελεί τη μόνη επιλογή.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα δεν εντοπίζεται μόνο στη μηνιαία δόση του δανείου της τράπεζας για ένα ζευγάρι, αλλά και στο αρχικό κεφάλαιο που χρειάζεται για αγορά οικοπέδου ή κατοικίας, καθώς και τα υπόλοιπα έξοδα που συνδέονται με την αγορά ή την ανέγερση. Όλα αυτά σε συνδυασμό με τα χαμηλά εισοδήματα, δημιουργούν ένα φαύλο κύκλο και φέρνουν τους νέους σε μεγάλο αδιέξοδο.
Το Themaonline επικοινώνησε με τον Πρόεδρο του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου, Χρίστο Νικολάου και ανέλυσε τις τιμές πώλησης σπιτιών τα τελευταία χρόνια στην Κύπρο, εξήγησε γιατί έχει γίνει τόσο ακριβή η αγορά εργασίας πλέον, ενώ αναφέρθηκε και στην κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά για έναν νέο που θέλει να αγοράσει ή να χτίσει σπίτι.
Την ίδια ώρα παρέθεσε εισηγήσεις για το τι θα πρέπει να αλλάξει ώστε ένα νέο ζευγάρι να μπορεί να αποκτήσει δικό του σπίτι. Ταυτόχρονα απάντησε στο εξής ερώτημα: τι είναι οικονομικά πιο συμφέρον σήμερα: να νοικιάσει, να αγοράσει ή να χτίσει ένας νέος;
«Η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν πρέπει να μετατραπεί σε προνόμιο λίγων. Πρέπει να δημιουργηθεί μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών σε τιμές που μπορούν πραγματικά να υποστηρίξουν τα εισοδήματα των νέων ανθρώπων», τόνισε ο κ. Νικολάου.
Ο κ Νικολάου, ξεκαθάρισε «ως Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου (ΣΚΕΚ), θεωρούμε ότι το ζήτημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποσπασματικά. Χρειάζεται συνδυασμός αύξησης της προσφοράς, καλύτερης αξιοποίησης της υφιστάμενης ακίνητης περιουσίας, ταχύτερων διαδικασιών ανάπτυξης και ουσιαστικής στήριξης των νέων νοικοκυριών».
1.Πώς έχουν εξελιχθεί οι τιμές πώλησης σπιτιών τα τελευταία χρόνια;
«Οι τιμές κατοικιών στην Κύπρο έχουν ακολουθήσει σαφή ανοδική πορεία τα τελευταία χρόνια, αν και οι αυξήσεις διαφέρουν σημαντικά ανά επαρχία και ανά είδος ακινήτου.
Ενδεικτικά, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, στο τέταρτο τρίμηνο του 2025 ο γενικός Δείκτης Τιμών Κατοικιών αυξήθηκε κατά 7,1% σε ετήσια βάση. Οι τιμές των διαμερισμάτων παρουσίασαν ακόμη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, 9,6%, ενώ οι τιμές των οικιών αυξήθηκαν κατά 3,4%. Η ανοδική τάση συνεχίστηκε και κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026. Η ίδια η Κεντρική Τράπεζα συνδέει την εξέλιξη αυτή με τη συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση, ιδιαίτερα από ξένους αγοραστές, το αυξημένο κόστος κατασκευής και το γεγονός ότι η προσφορά κατοικιών αυξάνεται μεν, αλλά σταδιακά.
Επομένως, δεν μιλάμε για μία ομοιόμορφη αγορά. Η Λεμεσός, για παράδειγμα, έχει διαφορετικά επίπεδα τιμών και ζήτησης από τη Λευκωσία ή τις πιο απομακρυσμένες περιοχές.»
2.Γιατί έχει γίνει τόσο ακριβή η αγορά κατοικίας;
«Δεν υπάρχει μία μόνο αιτία. Πρόκειται για συνδυασμό παραγόντων. Τα τελευταία χρόνια είχαμε αύξηση του κόστους γης, των οικοδομικών υλικών, της εργασίας και γενικότερα του κόστους ανάπτυξης. Ακόμη και τον Ιούνιο του 2026 ο Δείκτης Τιμών Κατασκευαστικών Υλικών ήταν αυξημένος κατά 3,12% σε ετήσια βάση.
Παράλληλα υπάρχει ισχυρή ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές, περιλαμβανομένης της ζήτησης από το εξωτερικό, ενώ η παραγωγή νέων κατοικιών χρειάζεται χρόνο.
Η Κεντρική Τράπεζα αναφέρει ρητά αυτούς τους παράγοντες ως σημαντικές αιτίες της σημερινής ανοδικής πορείας των τιμών.
Θα πρέπει επίσης να λαμβάνουμε υπόψη το κόστος χρηματοδότησης, τις διαδικασίες αδειοδότησης, το κόστος υποδομών και τις φορολογικές επιβαρύνσεις που τελικά ενσωματώνονται στο κόστος ενός νέου ακινήτου»
3.Ποια είναι σήμερα η κατάσταση στην αγορά για έναν νέο που θέλει να αγοράσει ή να χτίσει σπίτι;
«Για έναν νέο άνθρωπο ή ένα νέο ζευγάρι η κατάσταση είναι σαφώς δυσκολότερη από ό,τι πριν από μερικά χρόνια.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα δεν είναι μόνο η μηνιαία δόση του δανείου. Είναι και το αρχικό κεφάλαιο που χρειάζεται για αγορά οικοπέδου ή κατοικίας, η ίδια συμμετοχή στη χρηματοδότηση, καθώς και τα υπόλοιπα έξοδα που συνδέονται με την αγορά ή την ανέγερση.
Για κάποιον που ήδη διαθέτει οικογενειακή γη ή οικόπεδο, η ανέγερση μπορεί να αποτελεί πιο εφικτή επιλογή. Για κάποιον όμως που πρέπει να αγοράσει ταυτόχρονα γη και να χρηματοδοτήσει την κατασκευή, το συνολικό κόστος μπορεί να γίνει ιδιαίτερα υψηλό.»
4.Πόσο δύσκολο είναι για ένα νέο ζευγάρι να εξασφαλίσει στεγαστικό δάνειο;
«Οι τράπεζες εξακολουθούν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας. Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μάλιστα αυξήθηκε κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων της Κεντρικής Τράπεζας.
Το βασικό ζήτημα για ένα νέο ζευγάρι είναι η δυνατότητα να αποδείξει επαρκές και σταθερό εισόδημα, να διαθέτει την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή και να μπορεί να εξυπηρετεί τη δόση μακροχρόνια.
Ενδεικτικά, το μέσο επιτόκιο για δάνεια αγοράς κατοικίας ήταν 3,86% τον Μάρτιο του 2026.
Άρα το πρόβλημα πολλές φορές δεν είναι ότι δεν υπάρχει τραπεζική χρηματοδότηση, αλλά ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί περισσότερο από την οικονομική δυνατότητα αρκετών νέων νοικοκυριών.»
5.Υπάρχει αρκετό απόθεμα μικρών και οικονομικών κατοικιών στην αγορά;
«Κατά την άποψη του ΣΚΕΚ, δεν υπάρχει επαρκής προσφορά κατοικιών στο επίπεδο τιμών που μπορεί εύκολα να υποστηρίξει ένα νέο νοικοκυριό, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές με αυξημένη ζήτηση.
Υπάρχει ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα και κατοικίες, αλλά αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι τιμές τους είναι προσιτές. Το γεγονός ότι το κράτος εφαρμόζει πλέον ειδικά πολεοδομικά κίνητρα για παραγωγή προσιτής στέγης, προγράμματα «Build to Rent» και το σχέδιο
«Ανακαινίζω–Ενοικιάζω» καταδεικνύει ακριβώς την ανάγκη αύξησης της προσφοράς προσιτής κατοικίας.»
6.Ποιες περιοχές της Κύπρου είναι σήμερα πιο προσιτές για έναν νέο;
«Δεν μπορούμε να χαρακτηρίσουμε μία ολόκληρη επαρχία ως «φθηνή», διότι υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις ακόμη και μέσα στην ίδια πόλη.
Γενικά όμως, ένας νέος που είναι διατεθειμένος να κινηθεί έξω από τα ακριβότερα αστικά και παραλιακά κέντρα μπορεί να βρει σημαντικά καλύτερες επιλογές.
Περιοχές στην περιφέρεια της Λευκωσίας, της Λάρνακας και της ελεύθερης Αμμοχώστου, καθώς και κοινότητες της υπαίθρου, μπορούν να προσφέρουν χαμηλότερες τιμές γης ή κατοικίας σε σχέση με τις ακριβότερες περιοχές της Λεμεσού και ορισμένες παραλιακές αναπτύξεις.
Εδώ έχει ιδιαίτερη σημασία και η κρατική πολιτική. Το Στεγαστικό Σχέδιο Αναζωογόνησης Ορεινών, Ακριτικών και Μειονεκτικών Περιοχών προβλέπει οικονομική ενίσχυση που μπορεί να φτάσει στο 50% της συνολικής δαπάνης, μέχρι τα προβλεπόμενα ανώτατα όρια ανά περίπτωση.»
7.Τι είναι οικονομικά πιο συμφέρον σήμερα: Να νοικιάσει, να αγοράσει ή να χτίσει ένας νέος;
«Δεν υπάρχει μία απάντηση που να ισχύει για όλους. Για έναν νέο που δεν γνωρίζει ακόμη πού θα εργαστεί ή πού θέλει να εγκατασταθεί μόνιμα, το ενοίκιο προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία.
Για κάποιον όμως που διαθέτει σταθερό εισόδημα, επαρκή ίδια κεφάλαια και σκοπεύει να παραμείνει για πολλά χρόνια στην ίδια περιοχή, η αγορά κατοικίας μπορεί να αποτελέσει μακροπρόθεσμη επιλογή δημιουργίας περιουσίας αντί συνεχούς καταβολής ενοικίου.
Η ανέγερση μπορεί να είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα όταν υπάρχει ήδη οικογενειακό οικόπεδο. Αν όμως πρέπει να αγοραστεί και η γη, χρειάζεται προσεκτικός υπολογισμός, διότι στο κόστος πρέπει να προστεθούν η κατασκευή, οι μελέτες, οι άδειες, οι υποδομές, οι τόκοι και τα απρόβλεπτα έξοδα.
Η απόφαση πρέπει επομένως να γίνεται με βάση τα οικονομικά δεδομένα κάθε οικογένειας και όχι με έναν γενικό κανόνα.»
8.Αγοράζουν σήμερα οι νέοι σπίτια;
«Ναι, οι νέοι εξακολουθούν να αγοράζουν κατοικίες, αλλά για σημαντικό αριθμό νέων η αγορά πρώτης κατοικίας έχει γίνει δυσκολότερη.
Η δραστηριότητα στη στεγαστική πίστη δείχνει ότι υπάρχει ακόμη ουσιαστική ζήτηση. Τον Μάρτιο του 2026 τα καθαρά νέα δάνεια για αγορά κατοικίας ανήλθαν στα €142,8 εκατ., έναντι €115,1 εκατ. τον προηγούμενο μήνα.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η πρόσβαση είναι εύκολη για όλους. Πολλά νέα ζευγάρια χρειάζονται μεγαλύτερη αποταμίευση, οικογενειακή βοήθεια, κρατική χορηγία ή συμβιβασμό ως προς την περιοχή και το μέγεθος της κατοικίας.»
9.Πώς δικαιολογούνται οι υψηλές τιμές των ακινήτων;
«Οι υψηλές τιμές δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα ή ως κάτι που καθορίζεται αυθαίρετα από τους πωλητές ή τους κτηματομεσίτες.
Η τιμή στην ελεύθερη αγορά διαμορφώνεται κυρίως από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης.
Σήμερα έχουμε αυξημένη ζήτηση σε αρκετές περιοχές, περιορισμένη προσφορά συγκεκριμένων κατηγοριών κατοικίας, υψηλότερες τιμές γης, αυξημένο κόστος κατασκευής και σημαντική ζήτηση από το εξωτερικό. Η Κεντρική Τράπεζα επιβεβαιώνει ότι η ισχυρή ζήτηση, κυρίως από ξένους αγοραστές, μαζί με το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και τη σταδιακή μόνο αύξηση της προσφοράς, συμβάλλουν στην άνοδο των τιμών.
Από την άλλη πλευρά, πρέπει να είμαστε ξεκάθαροι: δεν σημαίνει ότι κάθε ζητούμενη τιμή στην αγορά είναι και πραγματική αγοραία αξία. Η σωστή τιμολόγηση ενός ακινήτου πρέπει να βασίζεται στα χαρακτηριστικά του, στην περιοχή και, κυρίως, σε πραγματικά συγκριτικά στοιχεία της αγοράς.»
10. Τι θα έπρεπε να αλλάξει ώστε ένα νέο ζευγάρι να μπορεί να αποκτήσει δικό του σπίτι;
«Ο ΣΚΕΚ θεωρεί ότι η λύση πρέπει να επικεντρωθεί πρωτίστως στην αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας και ταυτόχρονα στην ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των νέων.
Χρειάζεται ένα ολοκληρωμένο πακέτο μέτρων:
- Ταχύτερη αδειοδότηση νέων οικιστικών αναπτύξεων, ώστε να μειωθεί χρόνος και κόστος.
- Πολεοδομικά κίνητρα προς τον ιδιωτικό τομέα για δημιουργία περισσότερων μικρών και οικονομικά προσιτών κατοικιών.
- Αξιοποίηση κρατικής και χαλίτικης γης για οργανωμένες αναπτύξεις προσιτής κατοικίας.
- Ενίσχυση των στεγαστικών σχεδίων για νέους και νέα ζευγάρια, ώστε τα όρια και τα ποσά ενίσχυσης να ακολουθούν την πραγματική εξέλιξη των τιμών της αγοράς.
- Κίνητρα για ενεργοποίηση κενών κατοικιών και επαναφορά τους στην αγορά, είτε για πώληση είτε για μακροχρόνια ενοικίαση.
- Φορολογικά και άλλα κίνητρα για πρώτη κατοικία, ιδιαίτερα για νέα ζευγάρια.
- Διευκόλυνση της χρηματοδότησης της πρώτης κατοικίας, πάντοτε με υπεύθυνα τραπεζικά κριτήρια, ώστε η απαίτηση για υψηλή ίδια συμμετοχή να μην αποκλείει νέους με σταθερό εισόδημα.
- Περισσότερη ανάπτυξη στις περιφερειακές περιοχές, μαζί με υποδομές, συγκοινωνίες, σχολεία και υπηρεσίες, ώστε η κατοικία εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων να αποτελεί πραγματική επιλογή για μια νέα οικογένεια.
Ήδη το κράτος έχει ανακοινώσει ότι μέσα στο 2026 ο ΚΟΑΓ θα αρχίσει την κατασκευή 258 νέων μονάδων προσιτής κατοικίας, επιπλέον 180 που βρίσκονται ήδη υπό κατασκευή, ενώ προβλέπεται συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα για περίπου 500 επιπλέον μονάδες σε κρατική γη. Μέσω πολεοδομικών κινήτρων και του «Build to Rent» αναμένεται επίσης η δημιουργία περίπου 2.000 μονάδων σε διάστημα δύο ετών»
Η Κεντρική θέση του ΣΚΕΚ επισήμανε ο κ. Νικολάου είναι ότι «το στεγαστικό πρόβλημα δεν λύνεται με τεχνητή συγκράτηση των τιμών. Λύνεται κυρίως με περισσότερη προσφορά, ταχύτερη ανάπτυξη, σωστό πολεοδομικό σχεδιασμό, αξιοποίηση της κρατικής και αδρανούς ιδιωτικής περιουσίας και στοχευμένη στήριξη των νέων αγοραστών. Η απόκτηση πρώτης κατοικίας δεν πρέπει να μετατραπεί σε προνόμιο λίγων. Χρειάζεται συνεργασία κράτους, τοπικών αρχών, τραπεζών, κατασκευαστικού τομέα, ιδιοκτητών και επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων, ώστε να δημιουργηθεί μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών σε τιμές που μπορούν πραγματικά να υποστηρίξουν τα εισοδήματα των νέων ανθρώπων».
