Η απάντηση, σύμφωνα με τις δηλώσεις του Προέδρου του Συνδέσμου εκτιμητών ακινήτων Κύπρου στο ThemaOnline, Πόλυ Κουρουσίδη, «βρίσκεται σε μια σειρά παραγόντων που λειτουργούν σωρευτικά και εγκλωβίζουν την αγορά σε έναν φαύλο κύκλο ακρίβειας»
«Χτίζουμε, αλλά το κόστος αυξάνεται συνεχώς και αυτό μετακυλίεται αναπόφευκτα στον αγοραστή. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά», σημειώνει, περιγράφοντας την βασική ανισορροπία της αγοράς.
Το κόστος που ανεβαίνει και δεν αφήνει περιθώρια
Καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών διαδραματίζει το αυξανόμενο κόστος κατασκευής, το οποίο τα τελευταία χρόνια δέχεται συνεχείς πιέσεις.
Όπως επισημαίνεται, οι διεθνείς εξελίξεις επηρεάζουν άμεσα την αγορά:
«Από την έναρξη του πολέμου στο Ιράν, παρατηρούνται αλλεπάλληλες αυξήσεις στις πρώτες ύλες. Αυτό διογκώνει το κατασκευαστικό κόστος και, κατ’ επέκταση, τις τελικές τιμές των ακινήτων».
Σε αυτό προστίθεται και η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία λειτουργεί ως επιπλέον μοχλός ανόδου.
«Περίπου το 50% της ζήτησης προέρχεται από ξένους επενδυτές. Αυτό σημαίνει ότι μόνο το υπόλοιπο μισό της αγοράς απευθύνεται στους Κύπριους αγοραστές και περιορίζει σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα τους», εξήγησε ο κύριος Κουρουσίδης.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που «τραβιέται» προς τα πάνω, αφήνοντας ολοένα και λιγότερο χώρο για τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδήματα.
Το πραγματικό «μπλοκάρισμα»: η αδειοδότηση
Πέρα από το κόστος και τη ζήτηση, το μεγαλύτερο δομικό πρόβλημα φαίνεται να εντοπίζεται αλλού: στη λειτουργία του ίδιου του συστήματος.
«Η αύξηση της προσφοράς περνά πρώτα από τη βελτίωση της αδειοδότησης», τονίζεται χαρακτηριστικά.
Παρά τις προσπάθειες εκσυγχρονισμού, οι καθυστερήσεις παραμένουν σημαντικές.
«Βλέπουμε περιπτώσεις όπου για να εξασφαλιστεί άδεια απαιτούνται 15 έως 20 μήνες. Αυτό από μόνο του μειώνει την ταχύτητα με την οποία εισέρχονται νέα ακίνητα στην αγορά»
Οι καθυστερήσεις αυτές επηρεάζουν τόσο ιδιωτικές κατοικίες όσο και μεγαλύτερες αναπτύξεις, περιορίζοντας ουσιαστικά την προσφορά σε μια περίοδο αυξημένης ζήτησης.
Την ίδια ώρα, υπάρχουν και πρακτικά ζητήματα που θα μπορούσαν να δώσουν άμεσες λύσεις.
«Εάν επιταχυνθούν οι διαδικασίες για αξιοποίηση περίκλειστων τεμαχίων μέσω δικαιώματος διάβασης, θα μπορούσε να αυξηθεί άμεσα η διαθέσιμη γη, ιδιαίτερα σε αγροτικές περιοχές. Αυτό θα ενίσχυε την ανάπτυξη στα χωριά και θα αποφόρτιζε τις πιέσεις στις πόλεις, με αποτέλεσμα να μειωθούν και οι τιμές στις πόλεις».
Πού βρίσκεται η πραγματική λύση
Με τα δεδομένα αυτά, η αύξηση της προσφοράς δεν είναι απλώς θέμα περισσότερης δόμησης, αλλά κυρίως θέμα σωστών κινήτρων και αποτελεσματικής διαχείρισης.
«Πρωτίστως, η ενίσχυση της προσφοράς θα προέλθει από ταχύτερες και πιο αποδοτικές διαδικασίες αδειοδότησης», υπογραμμίζεται, ενώ ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην ανάγκη στοχευμένων πολιτικών
«Εάν δοθούν ουσιαστικά κίνητρα για προσιτή στέγη, αυτά θα πρέπει να σχεδιαστούν μέσα από συνεργασία της Κυβέρνησης με τον ιδιωτικό τομέα».
Το μοντέλο που δείχνει τον δρόμο: Αυστρία
Σε αντίθεση με το υφιστάμενο μοντέλο της κυπριακής αγοράς, άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν υιοθετήσει πιο παρεμβατικές αλλά και αποτελεσματικές πολιτικές.
Όπως εξηγείται, ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Αυστρία.
«Το αυστριακό μοντέλο βασίζεται στη συνεργασία κράτους και ιδιωτικού τομέα, με στόχο την ανάπτυξη κατοικιών σε κρατική γη που προσφέρονται με προσιτό ενοίκιο. Δεν αφορά μόνο την ενοικίαση, αλλά συνολικά την προσιτή στέγαση»
Σε αντίθεση με την κυπριακή πραγματικότητα, το μοντέλο αυτό δημιουργεί ένα μόνιμο απόθεμα προσιτών κατοικιών, λειτουργώντας ως αντίβαρο στις πιέσεις της αγοράς και συγκρατώντας τις τιμές σε πιο βιώσιμα επίπεδα.
Το μοντέλο αυτό, που θα μπορούσε να υιοθετήσει και η Κύπρος, δίνει έμφαση στη μακροχρόνια σταθερότητα της αγοράς και όχι στη βραχυπρόθεσμη απόδοση.
Το μοντέλο BtR
Σε παρόμοια λογική κινείται και το μοντέλο Build-to-Rent (BtR), το οποίο εφαρμόζεται σε αρκετές αγορές του εξωτερικού. Πρόκειται για οικιστικές αναπτύξεις που σχεδιάζονται εξαρχής αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση, υπό ενιαία επαγγελματική διαχείριση, αντί της μεμονωμένης πώλησης των διαμερισμάτων.
Βασικά χαρακτηριστικά του μοντέλου είναι η σταθερή προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση, η πιο οργανωμένη διαχείριση των ακινήτων και η δημιουργία ποιοτικών κατοικιών που απευθύνονται κυρίως σε εργαζόμενους και νέους που δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις υψηλές τιμές αγοράς. Παράλληλα, λειτουργεί ως μηχανισμός αύξησης της προσφοράς στην αγορά ενοικίων, μειώνοντας πιέσεις σε αστικά κέντρα όπου η ζήτηση παραμένει έντονη.
Από το «πόσο χτίζουμε» στο «τι και για ποιον χτίζουμε»
Το βασικό συμπέρασμα που προκύπτει είναι σαφές: η Κύπρος δεν πάσχει από έλλειψη οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά από στρεβλώσεις στον τρόπο που αυτή μεταφράζεται σε πραγματική προσφορά κατοικίας.
Όσο το κόστος κατασκευής αυξάνεται, οι διαδικασίες καθυστερούν και η αγορά κατευθύνεται σε πιο κερδοφόρα –αλλά όχι απαραίτητα κοινωνικά χρήσιμα– έργα και το στεγαστικό πρόβλημα επιμένει.
Η επόμενη μέρα περνά μέσα από μια πιο στοχευμένη στρατηγική: ταχύτερες διαδικασίες, καλύτερη αξιοποίηση γης και, κυρίως, μοντέλα που εξυπηρετούν την πραγματική ζήτηση.
Γιατί, τελικά, το ζήτημα δεν είναι απλώς ότι χτίζουμε. Είναι ότι, ακόμη, δεν χτίζουμε αυτό που πραγματικά χρειάζεται η κοινωνία.
