Αποκαλυπτική η έκθεση της Κομισιόν για το πρόβλημα μεταβίβασης τίτλων ιδιοκτησίας.
Το 30% των κατοικιών που κατασκευάζονται και πωλούνται από το 2000 εξακολουθούν να είναι στη νόμιμη κυριότητα των πωλητών, κάτι που πλήττει την ελκυστικότητα της κυπριακής αγοράς ακινήτων στους ξένους επενδυτές, αναφέρει η Κομισιόν στην έκθεσή της για την Κύπρο, την πρώτη μετά την έξοδο της χώρας από τριετές πρόγραμμα οικονομικής προσαρμογής.
«Πρόκειται για 40.000 και πλέον κατοικίες, κάτι που αποτελεί μείζον πρόβλημα», σχολιάζουν οι τεχνοκράτες της Επιτροπής.
Κατά κανόνα, ο αγοραστής έχει καταβάλει το μεγαλύτερο τμήμα του τιμήματος, ή και ολόκληρο το ποσό, στην οικοδομική εταιρεία και είναι de facto ιδιοκτήτης. Ωστόσο, από νομική άποψη, ο πωλητής —συνήθως κατασκευαστική εταιρεία— εξακολουθεί να είναι κύριος του ακινήτου, εφόσον η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας δεν έχει πραγματοποιηθεί. Η μεταβίβαση της κυριότητας των ακινήτων στους αγοραστές εμποδίζεται από τα μη εξοφλημένα ενυπόθηκα δάνεια των κατασκευαστικών εταιρειών.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η οικοδομική εταιρεία δεν έχει εξοφλήσει το ενυπόθηκο δάνειο για την ανέγερση του ακινήτου, παρά τα έσοδα από την πώληση που έχει λάβει. Στις περιπτώσεις αυτές, οι τράπεζες διστάζουν συνήθως να εξαλείψουν την υποθήκη, να προχωρήσουν δηλαδή στο αναγκαίο βήμα προκειμένου να μεταβιβαστεί το ακίνητο στον τελικό αγοραστή. Τα εκκρεμή δάνεια που χορηγήθηκαν σε κατασκευαστικές εταιρείες και σε αγοραστές κατοικίας που εμπλέκονται στο πρόβλημα της μη έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας, εκτιμάται ότι αποτελούν σημαντικό ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Πολύπλοκο ζήτημα
Σύμφωνα με την Κομισιόν, η δυσκολία μεταβίβασης τίτλων ιδιοκτησίας περιπλέκει την εκτέλεση των πληρωμών δανείων και την αναδιάρθρωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, καθώς οι αγοραστές κατοικίας που δεν έχουν λάβει τον τίτλο ιδιοκτησίας τους μπορεί να έχουν κίνητρο να καθυστερούν την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου, δεδομένου ότι η τράπεζα που χορήγησε το ενυπόθηκο δάνειο (ή άλλοι πιστωτές) δεν μπορούν να κατάσχουν την ιδιοκτησία τους. Αντιθέτως, η τράπεζα που έχει χορηγήσει το, μη εξυπηρετούμενο, δάνειο στην κατασκευαστική εταιρεία έχει το δικαίωμα να ζητήσει την κατάσχεση του ακινήτου. Ωστόσο, τούτο θα συνεπαγόταν την έξωση του αγοραστή από την κατοικία του και το μόνο που θα του απέμενε θα ήταν μία αξίωση μειωμένης εξασφάλισης στα έσοδα από την κατάσχεση.
«Η κατάσχεση μίας κατοικίας που έχει de facto πωληθεί αλά δεν έχει μεταβιβαστεί, μολονότι νόμιμη, θα έθιγε σοβαρά την ελκυστικότητα της κυπριακής αγοράς ακινήτων για τους ξένους επενδυτές και θα ήταν πολιτικά και κοινωνικά απαράδεκτη», υπογραμμίζει η Κομισιόν και προσθέτει: Γι’ αυτόν τον λόγο, οι τράπεζες δεν θέλησαν να κατάσχουν έργα κατασκευαστικών εταιρειών, και η κυπριακή Βουλή των Αντιπροσώπων τους εμπόδισε να το πράξουν έως τον Σεπτέμβριο του 2015.
Στην ουσία, επισημαίνει η Κομισιόν, το πρόβλημα αυτό περιορίζει τα μέσα που έχουν στη διάθεσή τους οι τράπεζες προκειμένου να επιβάλουν την αποπληρωμή δανείου και να δώσουν κίνητρα στους οφειλέτες που αντιμετωπίζουν δυσκολίες να εξοφλήσουν τις ληξιπρόθεσμες οφειλές από τα δάνεια.
Δεν δούλεψε ο νόμος για τους εγκλωβισμένους αγοραστές
Το 2015, προκειμένου να υπάρξει ασφάλεια δικαίου, εκδόθηκε νόμος που προστατεύει τους αγοραστές οι οποίοι έχουν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις όσον αφορά συμβάσεις πώλησης που έχουν κατατεθεί έως τα τέλη του 2014 («εγκλωβισμένοι αγοραστές»). Το νομοθετικό αυτό πλαίσιο αντιμετωπίζει τις υφιστάμενες περιπτώσεις τίτλων που έχουν εκδοθεί αλλά δεν έχουν μεταβιβαστεί. Μικρό ποσοστό αυτών των τίτλων ιδιοκτησίας έχει μεταβιβαστεί βάσει του εν λόγω νόμου, ενώ άλλοι τίτλοι έχουν εμπλακεί σε δικαστικές διαδικασίες, οι δε υπόλοιποι είναι ακόμα υπό επεξεργασία. Έτσι, δεν έχει εξασφαλιστεί ο αυτόματος χαρακτήρας της εφαρμογής του σχετικού νόμου.
Νομοθετικές προτάσεις είναι υπό συζήτηση για τη δημιουργία ασφάλειας δικαίου και τον διαχωρισμό των πολύπλοκων απαιτήσεων έναντι τίτλων ιδιοκτησίας μέσω της ταχείας μεταβίβασης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε αγοραστές. Με τις εν λόγω προτάσεις πρόκειται να εξασφαλιστεί ότι στους αγοραστές κατοικίας που κατέβαλαν πλήρως το τίμημα της αγοράς θα μεταβιβαστούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας, επιτρέποντας τη μετατροπή μη εξασφαλισμένων κατασκευαστικών δανείων σε ενυπόθηκα, ώστε οι τράπεζες να είναι σε θέση να αποδεσμεύσουν τις προβλέψεις τους και να ενισχύσουν το κεφάλαιό τους, αφού, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου, βάσει της πρακτικής προβλέψεων που ακολουθούν οι τράπεζες, τα δάνεια των αγοραστών που σχετίζονται με ακίνητο για το οποίο υπάρχει ήδη δάνειο κατασκευαστικής εταιρείας ταξινομούνται ως μη εξασφαλισμένα.
Παράλληλα, υπάρχουν επίσης σημαντικά προβλήματα όσον αφορά την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, που απορρέουν από τη βραδύτητα των διοικητικών διαδικασιών. «Οι αρχές έχουν σημαντική καθυστέρηση όσον αφορά την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, δηλαδή το κτηματολόγιο δεν έχει ολοκληρώσει τον κτηματολογικό διαχωρισμό των κατασκευαστικών έργων σε διαμερίσματα και σπίτια», αναφέρεται. Για παράδειγμα, μία νέα μονάδα ακίνητης περιουσίας στο πλαίσιο ενός ευρύτερου κατασκευαστικού έργου, λόγω χάρη ένα διαμέρισμα, για την οποία δεν έχει εκδοθεί ακόμη τίτλος, δεν υφίσταται νομικώς, και συνεπώς δεν μπορεί να μεταβιβαστεί στον αγοραστή. Οι εν λόγω διοικητικές καθυστερήσεις προέρχονται κυρίως από τη νομική κατάσταση που επικρατούσε πριν από το 2011, βάσει της οποίας η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας τελούσε υπό την αίρεση της πλήρους συμμόρφωσης με πολεοδομικές και χωροταξικές άδειες (η έκδοση των οποίων καθυστερούσε σημαντικά).
«Ο μεγάλος αριθμός κτιρίων που δεν έχουν πιστοποιηθεί ενώ κατοικούνται ενέχει σημαντικούς κινδύνους για τους πολίτες και πρέπει να αντιμετωπιστεί», υπογραμμίζει η έκθιεση.
Έγινε κάποια πρόοδος
Οι διαδικασίες έχουν επιταχυνθεί με αποτέλεσμα, αλλά παραμένουν να είναι χρονοβόρες και αβέβαιες. Από το 2013, το ήμισυ σχεδόν των καθυστερήσεων στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας έχει εξαλειφθεί. Ωστόσο, οι, ακόμη και σήμερα, περίπλοκες διαδικασίες έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας δεν συμβάλλουν στην ταχεία εξάλειψη των καθυστερήσεων, οι οποίες εξακολουθούν να είναι σημαντικές, παρά τις σημαντικές διοικητικές προσπάθειες που έχουν καταβληθεί, καταλήγει η Κομισιόν.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΔΩ:
• Στους 25 ανέρχονται οι επιζώντες από συντριβή αεροπλάνου στο Καζακστάν
• Αρχιεπίσκοπος: Να επανατοποθετηθεί το Κυπριακό ως πρόβλημα εισβολής και κατοχής
Εξέδωσε Navtex για γεωτρήσεις στο Οικόπεδο 5 η Λευκωσία
Οδηγία Navtex για γεωτρήσεις στο οικόπεδο 5 της Κυπριακής Αποκλειστικής Οικονομικής Ζώνης, εξέδωσε το ΚΣΕΔ.
Ακολουθήστε το Tothemaonline.com στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
